©أيقونة بريس: محمد أقلالوش:

‏05‏/12‏/2019 التحديث في 18:22:
إن رحلة شراء منزل أو العقار قد تكون مغامرة مهمة في حياة الفرد، ولكن مع التحديات المالية التي قد تطرأ، يصبح ضرورياً توفير إطار قانوني يحمي حقوق المستهلك ويسهم في التخفيف من الأعباء المالية.

في هذا السياق، يتساءل الكثيرون عن كيفية التصدي لانقطاع الدخل المفاجئ أو حالات الفصل عن العمل التي قد تؤثر على قدرتهم على تسديد أقساط القروض العقارية.

يستعرض هذا المقال تحسينات قانونية رؤوسها القانون 08-31، وكيف يمكن أن تكون هذه التغييرات القانونية مساهمة فعّالة في تعزيز حقوق المستهلك وتخفيف الضغوط المالية في سياق القروض العقارية.

مقدمة :
يشهد القطاع العقاري على تحولات كبيرة، ومن بين التحديات التي يواجهها المستهلك، تبرز مشكلة انقطاع الدخل وتأثيره على تسديد الأقساط الشهرية للقروض العقارية.

يأتي هذا في ظل حاجة المستهلك لحماية قانونية تعزز حقوقه وتوفر آليات لتجاوز المصاعب المالية.

الأكيد أن عملية القرض العقاري مليئة بالمخاطر غير المتوقعة، فهناك من الأشخاص من تتغير حالتهم المادية نتيجة حالة اجتماعية معينة كعجز دائم أو مؤقت نتيجة مرض مهني أو حادثة شغل، أو فقدان للعمل يترتب عنها انقطاع وتوقف عن أداء الأقساط الشهرية المستحقة لفائدة البنك المقرض.

## تحديات مالية: تسديد أقساط القرض في ظل انقطاع الدخل

لا شك أن التوقف المفاجئ عن أداء الأقساط المستحقة يؤدي إلى إخلال بالتزامات المقترض التعاقدية اتجاه البنك، وبالتالي فان هذا الوضع يشكل خطرا محدقا يهدده،

بل يتجاوزه ليهدد أسرته بالتشرد والضياع في حالة مطالبة البنك بتحقيق الرهن وبيع العقار في المزاد العلني بعد الجمع بين دعوى الأداء وتحقيق الرهن العقاري.

مع انقطاع الدخل الذي يمكن أن يكون نتيجة للفصل عن العمل أو ظروف اجتماعية غير متوقعة، يصبح تسديد الأقساط الشهرية للقروض العقارية تحديًا ماليًا كبيرًا.

وفي هذا السياق نتساءل ما هي التدابير التي اتخذها القانون للتصدي لهذه التحديات.

## حماية المستهلك: القانون 08-31 والإمهال القضائي

وأمام هذا الوضع المقلق والخطير الذي تتقاطع فيه المصالح المتضاربة لكل من البنك المهني والمستهلك الضعيف من جهة، والذي يتصل اتصالا وثيقا بجوانب اجتماعية واقتصادية من جهة أخرى،

نسجل بارتياح التدخل الإيجابي للمشرع المغربي من خلال إصدار القانون رقم 08-31 القاضي بتحديد تدابير حماية المستهلك وتعزيز حقوقه الأساسية ولا سيما منها الإمهال القضائي في حالة الفصل عن العمل أو تعرضه لحالة اجتماعية غير متوقعة.

سنتناول في هذا القسم كيف يقدم الإمهال القضائي حلاً للمستهلك ويعزز حقوقه في سداد القروض العقارية.

## المرونة القضائية: إيقاف التزامات المستهلك وتحديد شروط جديدة

يبرز دور القضاء المغربي في توفير مرونة للمستهلك من خلال إيقاف التزاماته في حالات الرهن العقاري. يوضح المشرع كيف يستفيد المستهلك من هذا الإجراء، بما في ذلك تحديد شروط جديدة لتسديد الديون وتحسين الوضع المالي العام.

إننا اليوم نسجل بفخر واعتزاز مرونة القضاء المغربي وتعامله الرصين والمتزن مع مقتضيات المادة 149 من قانون حماية المستهلك التي بمقتضاها منح المشرع المغربي لرئيس المحكمة المختصة بصفته قاضيا للمستعجلات سلطة تقديرية واسعة،

وتتمثل أساسا في إمكانية منح المقترض المعسر آجال للوفاء بالتزاماته التعاقدية خاصة إذا تعلق الأمر بحالة الفصل عن العمل أو وضعية اجتماعية غير متوقعة.

## الحلول: إلغاء الفائدة وإعادة جدولة القرض العقاري لحماية المستهلك

تتناول هذه الجزئية الحلول المتاحة للمستهلك، بما في ذلك إلغاء الفائدة على المبالغ المستحقة خلال فترة الإمهال، وإمكانية إعادة جدولة القرض.

فبالإضافة إلى الأمر عدد 150/13 في الملف عدد 966/8/12 بتاريخ 12/02/2013 الصادر عن رئيس ابتدائية مكناس تطبيقا لمقتضيات المادة المذكورة أعلاه،

والقاضي بإيقاف التزام المدعي المتمثل في أدائه لباقي الأقساط المستحقة في عقد العقاري الذي ابرمه مع المدعى عليها مع ما يترتب عن ذلك من أثار قانونية،

وذلك إلى حين انتهاء حالة عطالته عن العمل أو تنفيذه للحكم الناتج عن دعوى أداء التعويضات عن الفصل عن العمل المقدمة في مواجهة مشغله مع تحميل المدعي عليها الصائر والتصريح بان النفاذ المعجل مقرر بقوة القانون.

## صلاحيات القاضي بموجب القانون في تعديل العقد بين المستهلك والبنك

التوجه نفسه سلكه رئيس المحكمة الابتدائية المدنية بالدار البيضاء، الذي اعتمد قانون حماية المستهلك واستحضر روح المادة 149 المذكورة أعلاه وقصد وإرادة المشرع، ليصدر أمرا حديثا بتاريخ 15/08/2016 في الملف عدد 254/1101/16،

يقضي بإيقاف التزامات المدعية الناتجة عن عقد القرض المبرم مع المدعى عليها وخاصة وقف الأقساط الشهرية الحالة دون
ترتيب أية فوائد تأخير إلى حين انتهاء عطلة المدعية على ألا تتجاوز مدة الإيقاف في جميع الأحوال السنتين ابتداءا من حلول أول قسط بقي بدون أداء مع تحميل المدعى عليها الصائر والتصريح بان النفاذ المعجل مقرر بقوة القانون.

## صلاحيات القاضي في تحديد شروط إلغاء الفائدة وإعادة هيكلة الديون

هذا ويمكن لرئيس المحكمة المختصة أن يقرر إلغاء الفائدة على المبالغ المستحقة طيلة مدة الإمهال والتدخل لإعادة جدولة القرض ويحدد كيفية أداء المتبقي من الدين.

وتجدر الإشارة في الأخير إلى أن مبدأ سلطان الإرادة المتمثل في قاعدة العقد شريعة المتعاقدين لم يعد قاعدة مطلقة وان القانون 08-31 يقيدها،
وبالتالي فان هذا القانون يُـخـوّل للقاضي الصلاحيات للتدخل في العقد لتغيير التزامات الأطراف.

## استنتاج

في ظل هذه التحسينات القانونية، يمكن للمستهلك الآن التحكم بأوضاعه المالية والحفاظ على استقراره في ظل التحديات الاقتصادية المتغيرة. يجسد القانون 08-31 ركيزة قوية لحماية المستهلك وتعزيز حقوقه في مجال القروض العقارية.

كلمات مفتاحية:
القرض العقاري – مستحقات شهرية – تسديد الأقساط – انقطاع الدخل – حماية المستهلك – الإمهال القضائي – الرهن العقاري – مرونة القضاء – حالة الفصل عن العمل – الحماية القانونية – إيقاف الاتزامات – التجديد القضائي – إلغاء الفائدة – إعادة جدولة القرض – قاعدة العقد – قانون 08-31 – صلاحيات القاضي